Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Ca y est, vous avez trouvé le bien immobilier dont vous rêviez, et vous avez décidé d’investir. Avant de devenir un heureux propriétaire, vous vous posez néanmoins de nombreuses questions : ai-je besoin d’un apport ? Pourrais-je rembourser mon bien tous les mois et conserver une situation financière confortable ? La première étape est de calculer votre taux d’endettement, tour d’horizon !

Définition

Le taux d’endettement est une notion utilisée dans le milieu bancaire. Lorsque vous achetez un bien, un bien immobilier dans notre exemple, vous contractez un prêt, et des assurances spécifiques avec une banque. Votre prêt immobilier et vos mensualités sont calculées sur un certain nombres d’années en fonction de vos capacités d’emprunt.

Le taux d’endettement, c’est ce qui permet aux banques, qui vous prêtent de l’argent, de savoir si oui ou non vous serez en mesure de les rembourser, et donc, de contracter cet emprunt.

En règle générale, votre taux d’endettement si vous choisissez d’investir dans l’immobilier, ne doit pas dépasser 33%. Néanmoins, ce taux peut-être élevé si vous possédez des revenus importants. Depuis fin décembre 2019 cette limite des 33% s’est vue renforcée, quelque soit l’établissement bancaire concerné. Ainsi, la proportion des crédits immobiliers allant au delà des 33% doit être significativement réduite à seulement 15% des dossiers.

Pourquoi avoir fixé un taux d’endettement ? Tout simplement parce qu’en France, les autorités font très attention aux situations de surendettement et de défaut de paiement. Tout est fait pour minimiser le risque pour le prêteur – et pour l’emprunteur.

Calcul

Calculer son taux d’endettement est très simple. Vous devez d’abord faire le point sur vos entrées et sorties d’argent.

Deux aspects sont donc à prendre en compte dans votre calcul :

• Vos revenus mensuels : Ce sont toutes vos rentrées d’argent tels que les salaires mensuels nets.
• Vos charges : Les crédits en cours que vous remboursez déjà, et le loyer que vous payez si vous êtes locataire.

Votre taux d’endettement se calcule alors selon la formule suivante, sur une base mensuelle :
Taux d’endettement = (charge d’emprunt) × 100 ÷ (revenus nets).
La charge d’emprunt correspond ici à l’ensemble des mensualités des prêts existants et des prêts envisagés.

Par exemple, un couple gagnant 3000€ net par mois qui souhaite réaliser un emprunt dont les mensualités s’élèvent à 500€ par mois, à un taux d’endettement de 16,67%. 500×100 ÷ 3000. Notons que dans notre exemple, le couple en question n’a pas d’autres charges.

Mais ne vous arrêtez pas à ce seul calcul, car en principe les établissements bancaire vont au delà en calculant le “reste à vivre”. Concrètement, votre profil sera affiné au maximum en calculant la somme d’argent dont vous disposerez pour vivre, une fois vos dettes, charges, et factures remboursées.
Même si en pratique votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33%, il pourra néanmoins être revu à la hausse si votre reste à vivre est élevé.

Quels revenus sont pris en compte ?

Chaque établissement bancaire fixe ses propres règles en matière de charges et salaires pris en compte. Vous l’aurez compris, cela amène le taux d’endettement à varier d’une banque à l’autre. Faire appel à un courtier en immobilier peut donc s’avérer très utile, et vous faire gagner du temps dans la mise en place de vos dossiers.

Les revenus fixes

Toujours inclus dans le taux d’endettement :

• Les salaires nets (incluant les éventuelles primes contractuelles ou 13ème mois).
• Les revenus professionnels non salariés (bénéfice des agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales).
• Les pensions alimentaires reçues sur décision judiciaire.
• Les autres pensions : retraite, handicap…

Les revenus spécifiques,

Leur prise en compte est différente selon les prêteurs :

• Les commissions, perçues par exemple par les commerciaux. Dans la majorité des cas, elles sont prises en compte par les prêteurs, selon l’ancienneté dans la fonction. Certains appliquent une moyenne sur les trois derniers mois, d’autres sur la dernière année. D’autres les excluent purement et simplement des revenus.
• Les allocations familiales. Etant considérées comme des revenus insaisissables destinés à l’éducation des enfants, elles ne sont pas intégrées aux revenus fixes par la majorité des banques. Elles peuvent être comptabilisées par certaines banques lorsqu’elles seront perçues pendant toute la durée du prêt envisagé.
• Les allocations logement peuvent être ajoutées aux revenus nets et viennent donc réduire le taux d’endettement. A l’inverse, elles peuvent être déduites directement du loyer. Dans ce cas, l’impact sur le taux d’endettement est nul mais se répercute sur le « reste à vivre ».
• Les revenus fonciers. Ils font l’objet d’un coefficient de minoration appliqué par la banque en compensation des éventuelles absences de loyers. De plus, lorsque ces revenus sont associés à un prêt, ils peuvent être soustraits de la mensualité correspondante par certains prêteurs, alors que d’autres les ajouteront aux revenus nets.

Les revenus non réguliers

Ils sont exclus du taux d’endettement :

• Primes exceptionnelles.
• Indemnités professionnelles, lorsque celles-ci correspondent à des remboursements de frais et non un complément de salaire.

Autres critères

Vos salaires et charges ne sont pas les seuls éléments pris en compte lors de la souscription à un prêt immobilier. Votre dossier est constitué autour d’un ensemble qui prend en compte :

• L’âge : En effet, si vous êtes un primo-accédant jeune, les établissements bancaires vont prendre en compte le fait que vos salaires seront possiblement amenés à augmenter au fil des ans, un taux d’endettement supérieur aux 33% pourra donc être envisagé.
• L’épargne disponible : votre épargne constitue une garantie supplémentaire, et un argument de poids lors de la négociation d’un prêt, surtout si votre reste à vivre est modeste. Cela démontre votre sérieux et de votre capacité d’épargne. N’hésitez pas à communiquer à votre courtier, tous les éléments d’épargne qui peuvent jouer en votre faveur : assurance vie, PEL, CEL, livret A, ou autre.
• Le “saut de charge” : Il s’agit de la différence entre le montant du loyer que vous payez actuellement, et le montant du prêt que vous aurez à rembourser chaque mois, dans le cadre de l’achat d’une résidence principale. Quelques pourcents d’endettement supplémentaire seront acceptable pour la banque si ce saut de charge est modeste (par exemple, 400€ de remboursement de prêt contre 300€ de loyer).

Comment faire baisser votre taux d’endettement

Trouver un crédit immobilier peut être complexe si votre taux d’endettement est au dessus des 33%. Votre courtier en immobilier peut vous proposer différentes solutions pour vous permettre de baisser ce taux :

• L’allongement de la durée du prêt : Un prêt immobilier se calcule sur plusieurs années (15, 20, 25 ans). Allonger la durée de votre prêt vous permet de diminuer vos mensualités ainsi que vos charges mensuelles. Par contre, cela vous amène à augmenter le coût de votre crédit.
• La négociation du taux d’intérêt : Étape importante, la négociation du taux d’intérêt vous permet de réduire votre taux d’endettement. A noter que les taux d’intérêts moyens dans le cadre d’un achat immobilier pour le mois de Mars 2020 étaient de 1,14%. Il est cependant très difficile de dire si les taux vont être amenés à augmenter ou pas au vue de la crise économique actuelle.
• Le regroupement de crédit : Faire racheter vos crédits vous permet de rassembler tous vos crédits en un seul. Cela vous permet d’alléger vos mensualités et de profiter d’un meilleur taux.
• Essayez de rembourser vos prêts à la consommation : Si vous avez contracté un prêt à la consommation pour l’achat d’un véhicule, attendez la fin de son remboursement avant de réaliser votre prêt immobilier, ou remboursez-le de manière anticipée afin que les mensualités de soient pas prises en compte dans le calcul de vos charges supportées.

Toutes ces solutions, leurs avantages et inconvénients doivent être étudiées avec votre courtier en immobilier avant de prendre une décision qui peut drastiquement impacter votre budget.

Vous êtes une entreprise ? :

Comme toujours, chaque projet se doit d’être étudié au cas par cas. Le cas d’une entreprise est donc différent car il correspond au rapport entre les dettes et les capitaux propres (capital, réserves issues de bénéfices, résultats précédent de l’exercice comptable…).
Un taux d’endettement élevé n’est pas forcément une mauvaise chose pour une entreprise contrairement à un taux très bas qui peut signifier que l’entreprise ne souhaite pas prendre de risques et investir.

En résumé :

• Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%, mais chaque projet est unique et doit être étudié au cas par cas
• Tous les prêteurs ne prennent pas en compte les mêmes revenus dans le calcul du taux d’endettement
• Des solutions existent pour baisser votre taux d’endettement et gonfler votre capacité d’emprunt
• Faire appel à un courtier immobilier est une solution sûre pour présenter au mieux votre projet et vous apporter des solutions concrètes